研究称：高收入者而非供应不足推高房价，住房负担能力危机或被误解

(SeaPRwire) –   经济学家、立法者和华尔街长期以来一直宣扬增加住房供应以提高可负担性的必要性，但这可能并非如此简单。

根据由加州大学尔湾分校博士生Schuyler Louie与旧金山联邦储备银行研究人员John、Rami Najjar和Johannes Wieland共同撰写的一份研究报告，平均收入增长与房价增长“密切相关”。

“然而，平均收入增长与住房供应增长之间几乎没有任何关联，”他们补充道。“相反，住房供应增长与人口增长呈强烈的正相关关系。事实上，几乎所有大都市区的住房单元增长速度都快于其人口增长速度——即使在洛杉矶或旧金山等昂贵的住宅市场也是如此。”

这挑战了根深蒂固的观念，即邻避主义、官僚作风以及那些倾向于租金管制而非新建住房的政客正在加剧住房可负担性危机。

与此同时，加州昂贵的住房市场一直被作为这些趋势的主要例证，并经常与德克萨斯州那些住房更可负担的市场进行对比。

诚然，加州生活成本高昂，加剧了无家可归现象和人口外流。但鉴于供应并非影响因素，研究人员更仔细地研究了需求差异如何影响房价。

他们利用可追溯到20世纪70年代中期的数据指出，在2000年之前，房价与中位数收入紧密同步。但在此之后，房价增长远远超过了收入增长。

“这项研究表明，监管改革对住房可负担性的影响可能有限，并且住房供应限制的差异并非各都市区住房动态差异的根本驱动因素，”他们表示。

当观察平均收入时，研究人员发现从1975年到2024年，其增长“基本上与房价保持一比一的同步增长”。

因此，住房可负担性问题“可能主要关乎收入分配顶层相对于中层的收入增长差异”，而非供应不足。换言之，收入不平等推动了房价。

与此同时，观察2000年至2020年的收入与住房供应，两者之间并无关联。原因可能在于，当美国家庭变得更富有时，他们更倾向于翻新房屋、搬迁到更好的地段，或寻找其他方式来提高住房质量——而不是购买额外的房屋。

推动供应增长的不是更高的收入，而是新家庭迁入城市。数据显示，“在所有大都市区，住房供应增长与人口增长密切相关”。

研究人员强调了两种不同类型的需求。当对更好住房质量的需求增长时，房价上涨，而对住房单元数量的需求则保持相对不变。

但当住房需求来自人口增长，且平均收入保持稳定时，对住房单元数量的需求就会增加，从而推高价格和供应。

“这表明，解决住房可负担性危机的最佳途径可能是理解劳动力市场的变化，特别是经济增长在不同收入水平和不同地区工作岗位间的相对分配，”他们总结道。